房貸利率“換錨”，該怎樣選？
現(xiàn)在簽約買(mǎi)房，有極大機(jī)會(huì)喝到LPR“頭啖湯”。
趕舊房貸利率“末班車(chē)”的購(gòu)房者不多。
8月25日，央行發(fā)布公告稱(chēng)，從10月8日起，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款，定價(jià)基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR(貸款基礎(chǔ)利率)。10月8日以后，新發(fā)放房貸以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。從現(xiàn)在到10月8日剩下不到一個(gè)月的時(shí)間，按一、二手房屋網(wǎng)簽到同貸書(shū)獲批并簽訂按揭合同的時(shí)間大約需要一個(gè)月時(shí)間，現(xiàn)在簽約買(mǎi)房，極大機(jī)會(huì)喝到LPR“頭啖湯”。
文/圖 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 李鳳荷
市場(chǎng)表現(xiàn)：購(gòu)房者淡定應(yīng)對(duì)
記者從8月底至今陸續(xù)走訪了小北一帶的二手地產(chǎn)中介行業(yè)以及多家按揭公司，發(fā)現(xiàn)趕舊房貸利率“末班車(chē)”的購(gòu)房者不多。
中原地產(chǎn)的曾小利在小北路從事地產(chǎn)中介多年，她告訴記者，8月底在房貸新政宣布后分行成交了幾套二手住宅，有總價(jià)在三四百萬(wàn)的樓梯樓學(xué)位房，適合一家人居?。灰灿羞^(guò)千萬(wàn)的電梯次新大面積單位，為改善居住的“賣(mài)一買(mǎi)一”購(gòu)房者成交。購(gòu)房者都傾向于使用公積金貸款，盡管廣州市公積金貸款額度個(gè)人最高不超過(guò)60萬(wàn)元，家庭不超過(guò)100萬(wàn)元，購(gòu)房者只要能使用公積金貸款，都想把公積金額度貸到上限后，再使用商業(yè)貸款，因此這幾單成交都是公積金商業(yè)組合貸款。
她表示，由于公積金貸款對(duì)應(yīng)的依然是基準(zhǔn)利率，在10月8日后也不受影響，因此購(gòu)房者認(rèn)為房貸新政對(duì)他們影響不大，他們也不會(huì)刻意趕在10月8日前辦完貸款手續(xù)。此外，由于購(gòu)房者或是學(xué)位房或改善置業(yè)，為“剛需”購(gòu)房者，因此對(duì)房貸利率政策不太關(guān)心，也沒(méi)有特意趕“末班車(chē)”。
合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理湯麗娟告訴記者，由于一般銀行的房貸利率都是以放款當(dāng)天為準(zhǔn)，因此建議9月有按揭購(gòu)房需求的客戶(hù)，現(xiàn)在就要準(zhǔn)備資料向銀行辦理貸款申請(qǐng)。當(dāng)然具體以銀行的最終發(fā)布為準(zhǔn)。新政實(shí)際上是體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴(yán)的政策取向，整體符合市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)不確定因素較多，銀行政策趨緊，她建議有購(gòu)房需求的客戶(hù)應(yīng)盡早決定，現(xiàn)在就是適合出手的時(shí)候了。
資深按揭中介人士鄭大源也表示，最近二手房行情稍淡，貸款個(gè)案不多。按揭人士都認(rèn)為L(zhǎng)PR相比目前的基準(zhǔn)利率到底是升還是跌，要到10月8日后才可以知道，但由于房貸利率“不得低等于LPR”，那很有可能首套或二套房貸利率都要上浮。
專(zhuān)家分析：“一年一調(diào)”比較靈活
資深按揭業(yè)人士鄭大源表示，房貸與LPR接軌后，房貸出現(xiàn)了固定利率，這是歷史上第一次。這是房貸市場(chǎng)的新事物，未來(lái)的LPR走勢(shì)以及廣州房貸市場(chǎng)的細(xì)則，都要等10月8日的到來(lái)才會(huì)逐漸清晰。招商銀行在深圳已率先使用LPR定價(jià)，但在深圳市場(chǎng)也只有一家銀行這樣做，他相信廣州的銀行會(huì)等待上線日子到來(lái)再做決定。
對(duì)于LPR與貸款基準(zhǔn)利率的高低之分，鄭大源認(rèn)為下半年的利率會(huì)緊一些，不過(guò)最近的降準(zhǔn)確實(shí)會(huì)讓銀行的額度充足一些，估計(jì)會(huì)導(dǎo)致LPR稍微下降一些。他預(yù)測(cè)9月20日的LPR會(huì)低于8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基準(zhǔn)利率是4.9%，預(yù)計(jì)9月20日的LPR會(huì)更低。但執(zhí)行LPR還需要看加點(diǎn)數(shù)額，如果加點(diǎn)數(shù)額較高，那么有可能執(zhí)行新政策的利率更高。LPR此次與房貸利率接軌，鄭大源猜測(cè)以后可能有更多的貸款品種，如消費(fèi)貸、信用貸執(zhí)行LPR，因?yàn)檫@個(gè)“錨”更加靈活，更加準(zhǔn)確反映市場(chǎng)需求。
對(duì)LPR時(shí)代的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，根據(jù)央行宣布的規(guī)定，新房貸合同里對(duì)LPR最短可以采取一年一調(diào)，最長(zhǎng)可以是整個(gè)合同期限維持不變。建議購(gòu)房者最好跟舊房貸時(shí)代的合同一樣，一年調(diào)整利率一次。舊房貸時(shí)代的利率隨基準(zhǔn)利率的調(diào)整而在次年的元旦跟隨調(diào)整。
公積金新政：一手現(xiàn)房最長(zhǎng)貸款30年
日前，廣州住房公積金管理中心發(fā)出通知，廣州市住房公積金繳存職工在購(gòu)買(mǎi)一手現(xiàn)房申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，最長(zhǎng)貸款期限將延長(zhǎng)至30年，同時(shí)需要滿(mǎn)足貸款期限和樓齡之和不得超過(guò)40年。
據(jù)悉，因?yàn)橐皇脂F(xiàn)房已經(jīng)確權(quán)在開(kāi)發(fā)商名下，所以在公積金貸款中，一手現(xiàn)房是被當(dāng)成二手房來(lái)操作的。根據(jù)廣州住房公積金管理中心的相關(guān)規(guī)定，此前，一手現(xiàn)樓申請(qǐng)住房公積金貸款，最長(zhǎng)貸款期限僅為20年。另外，一些項(xiàng)目由于歷史原因而導(dǎo)致建設(shè)期與銷(xiāo)售期不對(duì)應(yīng)的情況，對(duì)一手現(xiàn)房同時(shí)約定了最長(zhǎng)貸款年限30年以及樓齡+貸款期不得超過(guò)40年。
匯瀚按揭總監(jiān)莫靜告訴記者，由于一手房出房產(chǎn)證的時(shí)間已加快，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商未賣(mài)完樓，房屋已進(jìn)入大確權(quán)。對(duì)于剩余的房源，這些房依然是一手房，但在舊規(guī)定之下，公積金中心視之為二手房，貸款年限只有20年，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)的確有點(diǎn)不公平，因此公積金貸款新規(guī)對(duì)一手現(xiàn)房做了靈活處理，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好。近期的實(shí)際操作中，不少一手房都可以“即買(mǎi)即出證”，如廣鋼新城的一些項(xiàng)目，從銷(xiāo)售期到尾貨經(jīng)歷了兩三年時(shí)間，到尾貨階段基本上都可以“即買(mǎi)即出證”。