均受益于深圳客購房需求外溢 今年莞惠樓市成交情況有所差異
上半年一手住宅成交量：
惠州是東莞的2.67倍
今年上半年，惠州一手住宅成交5.6萬套。
文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者盧政
莞惠兩地相鄰，樓市成交都受益于深圳客外溢推動，并被廣州、深圳、東莞、惠州等地購房者關(guān)注，但是莞惠樓市卻大不相同。
在價格方面，惠州與東莞、深圳房價差距較大，受價格洼地吸引，不少深圳客、東莞客外溢至惠州購房；在東莞限購政策影響下，東莞購房需求回歸本地剛需為主，成交量保持穩(wěn)定。今年上半年惠州一手住宅成交量達(dá)到5.6萬套，而東莞一手住宅成交量約2.11萬套，惠州一手房成交量是東莞的2.67倍。
一手住宅成交量：
東莞2.11萬套 惠州5.64萬套
2019年上半年，惠州樓市成交量略微降溫。一手住宅成交56444套，為近三年來半年成交量的最低值，環(huán)比下降19.8%，同比下降28.0%。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年惠州一手住宅成交面積為587.3萬平方米，環(huán)比下降20%，同比下降31%；套均面積104平方米，環(huán)比略漲0.7%。
與惠州相比，2019上半年東莞賣出2.11萬套一手住宅、1.51萬套二手房。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，東莞今年上半年一手住宅成交量微漲4.32%，二手商品房成交同比、環(huán)比均微跌。
僅從東莞與惠州今年上半年的樓市成交量來看，惠州一手住宅成交量是東莞一手住宅成交量的2.67倍。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析認(rèn)為，自各地執(zhí)行限購政策以來，深圳購房者外溢情況也發(fā)生變化，深圳客外溢首選惠州，其次是東莞，再次是中山、廣州和佛山。得益于深圳和東莞購房需求外溢，惠州的樓市成交量也長期處于高位。
一手住宅成交均價：
東莞超1.9萬元/平方米 惠州1.04萬元/平方米
從價格來看，受到各種因素影響，東莞房價較惠州高出不少。根據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年上半年東莞一手住宅、二手房成交月度價格整體緩慢上漲，一手住宅上半年成交均價突破1.9萬元/平方米，二手商品房上半年成交均價也突破1.6萬元/平方米。
受到限價政策影響，2019年上半年惠州一手住宅價格仍然較為穩(wěn)定，成交均價為1.04萬元/平方米，環(huán)比上漲1%。從整體來看，今年上半年東莞、惠州房價均保持穩(wěn)定，但惠州一手住宅成交價格與周邊城市深圳、東莞相比，價格低洼優(yōu)勢明顯。
從新房主力戶型來看，東莞、惠州樓市均以剛需產(chǎn)品及改善需求產(chǎn)品為主。在東莞，90~110平方米產(chǎn)品為成交的主力戶型，110~130平方米戶型需求次之。
此外，優(yōu)房超·瑞城搜表示，惠州樓市則是以80~100平方米剛需產(chǎn)品為市場主流，在惠州今年上半年一手房成交占比量也為各面積段最大的，100~120平方米產(chǎn)品次之。同時，居民對居住舒適性要求提高，惠州120~140平方米改善產(chǎn)品占比在20%上下。
成交活躍區(qū)域：
東莞集中在城區(qū)片區(qū) 惠州臨深、臨莞區(qū)域最活躍
從區(qū)域來看，莞惠兩地樓市也有明顯的差別。優(yōu)房超·瑞城搜表示，今年上半年東莞樓市成交最活躍的區(qū)域集中在城區(qū)片區(qū)，主要由于高性價比樓盤熱銷。而塘廈在鎮(zhèn)街成交當(dāng)中排名前列，一方面是由于新品集中入市，刺激成交量；另一方面也在于個別項目價格低于同區(qū)域產(chǎn)品，吸引大量購房者入市。業(yè)內(nèi)人士表示，在東莞的購房者中，以本地剛需為主，他們對價格的敏感度高，性價比高樓盤更受歡迎。
而惠州樓市則對外來購房需求依賴度更高。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，2019年上半年惠州成交前三名的區(qū)（縣）分別為大亞灣、惠城、博羅。其中大亞灣臨深，成交量受到深圳購房需求外溢支撐；博羅臨莞，成交量則受到東莞購房需求外溢的支撐。
庫存去化周期：
東莞11個月 惠州14個月
樂有家研究中心相關(guān)人士介紹，今年上半年惠州樓市供應(yīng)量下降，加上惠州樓市限售、限價政策依舊，使得惠州樓市降溫，從今年上半年情況來看，惠州去化住宅庫存周期比東莞長3個月。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，惠州一手住宅庫存125543套，存量面積1368萬平方米，達(dá)到近三年來最高值，去化周期為14個月。
優(yōu)房超·瑞城搜則介紹，東莞住宅庫存量和去化周期呈小幅下滑趨勢，主要是今年5~6月供應(yīng)量有所放緩，庫存量有所下降；截至6月底，東莞住宅庫存492萬平方米，去化周期約11個月。
下半年市場預(yù)測
惠州下半年潛在供應(yīng)量相當(dāng)于東莞一年總可售量
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，惠州今年下半年住宅潛在供應(yīng)量與東莞一年住宅可售量的總和相當(dāng)。
優(yōu)房超·瑞城搜介紹，根據(jù)往年供應(yīng)走勢，新房入市更集中在下半年，結(jié)合惠州市當(dāng)前開工未上市貨量，上半年推貨量不及預(yù)期，2019年下半年惠州市住宅潛在供應(yīng)量或開始釋放，但市場需求有限，在一定程度上抑制供應(yīng)放量，預(yù)估下半年住宅供應(yīng)量為900萬平方米，集中區(qū)域以大亞灣、博羅和惠城為主。
從東莞市場來看，為提高項目周轉(zhuǎn)速度，沖刺業(yè)績回流資金，預(yù)計下半年東莞房企推貨速度將加快，住宅供應(yīng)量約381萬平方米，其中松山湖片區(qū)供應(yīng)量最大，城區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)量靠后，結(jié)合截至6月底在售庫存492萬平方米，2019年可售庫存量達(dá)873萬平方米。
東莞成交量或上漲 惠州樓市量價平穩(wěn)
優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，東莞一手房市場下半年成交量將持續(xù)保持平穩(wěn)上漲的趨勢，主要是受到業(yè)績和回款壓力影響，下半年推貨量和優(yōu)惠幅度都將有所加大，在一定程度上支撐成交量的上漲，換房需求也起到一定的支撐作用。在價格方面，隨著近兩年成交的高價地項目和產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入市場，東莞房價或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中微漲的趨勢。
優(yōu)房超·瑞城搜預(yù)計，2019年第三季度惠州成交量將延續(xù)穩(wěn)中略跌趨勢；為沖刺成交量，第四季度有望回暖；各區(qū)域價格平穩(wěn)。由于惠州樓市依賴外地客戶，需求受外部環(huán)境影響大，隨著今年下半年潛在供應(yīng)釋放，房企讓利促銷，或刺激購房者入市；到今年第四季度，購房者選擇面更廣，惠州樓市成交量有望逆勢回暖。此外，受區(qū)域成交量分化影響，大亞灣、博羅、惠城仍將是惠州樓市成交量“大戶”。
|
|