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　　一二線城市加速供地 三四線明顯放緩

　　□本報(bào)記者 董添

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國100個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積達(dá)9153.57萬平方米，成交總價(jià)合計(jì)9617.37億元，創(chuàng)近5年來同期新高。不同的城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定分化，一二線城市土地供應(yīng)加速，三四線城市則明顯放緩。4月以來，全國50個(gè)大城市賣地出現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，不少大中型房企積極拿地。其中，熱點(diǎn)城市土地對(duì)房企吸引力較強(qiáng)，杭州出現(xiàn)多家房企以最高限價(jià)拿地的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，各地土地出讓速度會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)庫存去化情況出現(xiàn)分化，熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)有望延續(xù)火爆。

　　土地市場(chǎng)升溫

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國100個(gè)大中城市合計(jì)供應(yīng)住宅用地1713幅，同比增長(zhǎng)1.84%；供應(yīng)面積合計(jì)9153.57萬平方米，同比增長(zhǎng)0.25%，均創(chuàng)近5年來同期新高。2018年同期，全國100個(gè)大中城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地1682幅，累計(jì)供地面積9130.66萬平方米。成交方面，今年以來，全國100個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅類用地成交總價(jià)9617.37億元，同比增長(zhǎng)9.52%，創(chuàng)同期歷史新高。

　　分城市看，一二線城市土地供應(yīng)加速，三四線城市則明顯放緩。2019年以來，一線城市累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量65幅，同比增長(zhǎng)75.68%；累計(jì)供地面積348.22萬平方米，同比增長(zhǎng)50.16%。二線城市方面，今年以來累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量842幅，同比增長(zhǎng)24.37%；累計(jì)供地面積4587.14萬平方米，同比增長(zhǎng)11.18%。三線城市累計(jì)供應(yīng)住宅類用地?cái)?shù)量806幅，同比下降16.74%；累計(jì)供地面積4218.21萬平方米，同比下降11.62%。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月以來，全國50個(gè)大城市出現(xiàn)加速賣地態(tài)勢(shì)。48個(gè)城市2019年以來土地出讓金額超過100億元。其中，杭州市土地出讓金額達(dá)到1129億元，位列第一，北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等14個(gè)城市土地出讓金額均超過300億元。

　　溢價(jià)率方面，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國50個(gè)大城市土地溢價(jià)率全部為正值。其中，廈門、珠海、合肥等9個(gè)城市土地成交的樓面溢價(jià)率超過30%，沈陽、寧波、大連等15個(gè)城市溢價(jià)率在20%-30%。北京、廣州、無錫等14個(gè)城市溢價(jià)率在10%-20%。

　　房企積極拿地

　　從上市房企披露的2019年1-4月數(shù)據(jù)看，多數(shù)大中型房企2019年以來拿地積極。以華潤(rùn)置地為例，根據(jù)公告，2019年4月，公司在大連、蘇州、沈陽、哈爾濱和溫州收購了8幅地塊，總樓面面積約144.23萬平方米，應(yīng)付權(quán)益土地出讓金約124.69億元。公司1-4月實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額690.25億元，總合同銷售建筑面積約373.69萬平方米。其中，4月實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約177.9億元，同比增長(zhǎng)25.5%；實(shí)現(xiàn)合同銷售建筑面積約102.9萬平方米，同比增長(zhǎng)30%。

　　熱點(diǎn)城市土地對(duì)房企吸引力較強(qiáng)。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，5月17日，濟(jì)南迎來5月份第二場(chǎng)土拍，21宗地塊合計(jì)拍賣126億元，陽光城、世茂、碧桂園、金科、綠地等十余家大型房企參與競(jìng)拍。同日，杭州市8宗地合計(jì)拍賣163億元，嘉里、禹洲、電建等房企以最高限價(jià)拿地。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年1-2月，全國土地市場(chǎng)整體低迷。隨著房企融資難度降低，部分城市在4月份土地市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。雖然未出現(xiàn)地王頻繁的現(xiàn)象，但土地市場(chǎng)升溫明顯，房企在熱點(diǎn)城市拿地額增加。

　　對(duì)于土地市場(chǎng)未來走勢(shì)，張大偉預(yù)計(jì)，不同城市土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)分化，三四線城市土地成交額可能進(jìn)一步下調(diào)。一二線城市雖然調(diào)控政策依然嚴(yán)格，但對(duì)房企而言仍是增加銷售額的重要市場(chǎng)。一二線城市土地市場(chǎng)有望延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)。

　　共有產(chǎn)權(quán)房供地增加

　　自然資源部網(wǎng)站信息顯示，各地商品住房庫存消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。自然資源部要求，各地根據(jù)截至2019年3月份的商品住房庫存消化周期，結(jié)合本地土地市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，實(shí)施差別化調(diào)控政策。

　　一線熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量依然較大。以北京地區(qū)為例，5月10日，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)網(wǎng)站公布了近期計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目信息。5-6月，將有54宗經(jīng)營(yíng)性用地陸續(xù)入市。其中，11塊將在5月入市。通州近期將入市6宗地塊，共計(jì)規(guī)劃建筑面積78.12萬平方米，相比去年增加明顯；而懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地明顯減少。若順利入市，北京土地市場(chǎng)2019年上半年將掛牌68宗住宅地塊，同比增長(zhǎng)162%；總規(guī)劃建筑面積985.91萬平方米，同比增長(zhǎng)188%。2019年上半年，北京地區(qū)住宅用地供地規(guī)模將顯著增加。

　　其中，共有產(chǎn)權(quán)房等政策性供地面積增加明顯。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京已成交10宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，加上上半年還有9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊陸續(xù)入市，遠(yuǎn)超去年整年共有產(chǎn)權(quán)房用地的供應(yīng)量。2018年，在北京市成交的52宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交10宗，成交建筑面積為100萬平方米。

　　諸葛找房指出，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量持續(xù)增加，是為了滿足剛需購房群體的居住要求。具體來看，近期將要入市的共有產(chǎn)權(quán)房地塊主要位于朝陽、通州、昌平等區(qū)域，整體地理位置較好。其中，朝陽區(qū)共有兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊供應(yīng)，分別位于豆各莊和東壩南區(qū)，預(yù)計(jì)本月下旬入市?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”的土地出讓模式有利于引導(dǎo)居民對(duì)于房?jī)r(jià)的合理預(yù)期。隨著基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的完善，北京住房的供需矛盾將逐步緩解。