惠城區(qū)新版停車位租售管理辦法施行
樓盤預(yù)售時須公示車位銷售方案
今后，惠州的樓盤預(yù)售時須公示車位的最高售價。
南方日報記者
王昌輝 攝
“為你的愛車找個家……”這是去年底某樓盤項目銷售停車位的廣告，吸引了眾多業(yè)主。然而在隨后的幾個月里，因為出售人防車位、只售不租等問題頻頻被業(yè)主投訴。這并非孤例，在既有的房地產(chǎn)市場進程中，因停車位銷售不規(guī)范引發(fā)糾紛時常出現(xiàn)。
近日，惠州市政府印發(fā)《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法》（下稱《管理辦法》）對于停車位交易準則、購買原則和公示標準的明確有望推動該局面的規(guī)范。
對于只售不租、銷售人防車位等違規(guī)行為還將強化懲處，項目銷售關(guān)聯(lián)起來進行懲戒，及時約談違規(guī)企業(yè)責令整改。
●南方日報記者 張峰
停車位最高售價透明清楚
隨著城市社區(qū)生活的完善，小區(qū)停車位作為市民居住最重要的生活配套之一備受關(guān)注。但由于停車位不同于房屋需求剛性，存在一定的滯后性或延時性，面對開發(fā)企業(yè)迫切的回款需求常常引發(fā)糾紛。
結(jié)合過去兩年暖市行情，面對旺盛的需求市場，部分開發(fā)企業(yè)更是通過房源搭配停車位使用權(quán)銷售的方式加速回款。進入當前的平穩(wěn)市場，部分業(yè)主開始投訴企業(yè)“捆綁”銷售。位于三環(huán)路邊的富盈公館就因為在去年市場搭售行為被多位業(yè)主投訴至政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺。
新實施的《管理辦法》則有望杜絕這一局面的出現(xiàn)。不同于以往停車位完成確權(quán)之后再進行備案銷售，新辦法要求房源預(yù)售周期就需將停車位銷售方案同步公示，避免兩者在銷售權(quán)責上脫節(jié)。
《管理辦法》提出，建設(shè)單位在預(yù)售或現(xiàn)售商品房就應(yīng)將項目建筑區(qū)劃內(nèi)停車位的數(shù)量、租售方式、租金標準、機動車停放保管服務(wù)費、銷售的價格區(qū)間（必須承諾最高售價）等內(nèi)容在銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示、書面告知購房人、在《商品房買賣合同》中載明。
最為值得關(guān)注的則是要求承諾最高價，避免企業(yè)出現(xiàn)搭售高價車位的違規(guī)行為。同時在購房合同中標注則有效規(guī)范權(quán)責，避免企業(yè)事后開脫。這也意味著從源頭上解決了企業(yè)捆綁銷售的行為出現(xiàn)，切實保障購房者的合法權(quán)益。
公共車位不得售賣其他車位不得只售不租
在今年初，位于江北三環(huán)路邊的鼎峰國匯山就因停車位事件遭到主管部門的約談。多位業(yè)主表示，開發(fā)企業(yè)銷售車位時只售不租，停辦了月租卡。類似的情況在雅居樂白鷺湖同樣出現(xiàn)。
“停車位不得只售不租。”市住建局相關(guān)負責人介紹，新辦法對于開發(fā)企業(yè)通過只售不租讓業(yè)主被迫購買和銷售無法辦理產(chǎn)權(quán)的人防車位都將予以規(guī)范。
據(jù)《管理辦法》介紹，產(chǎn)權(quán)清晰、不作為共有建筑面積進行分攤并依法取得權(quán)屬登記的專有停車位，產(chǎn)權(quán)人可出售、附贈、出租。明確提出：業(yè)主要求承租車位的，建設(shè)單位應(yīng)當將尚未售出的停車位或其他可以出租的車位提供租用，不得只售不租。
具體到社區(qū)租售的實施，該辦法要求建設(shè)單位將租售方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示足30日，并報主管部門備案，對于停車位的產(chǎn)權(quán)、銷售情況、分布位置、數(shù)量、面積，以及出售出租時間、價格方案等交易細節(jié)一一公示，讓社區(qū)業(yè)主充分知情。
對于不能出售的車位辦法同樣予以明確。指出占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車、規(guī)劃注明公共架空停車的車位不得出售。對于備受關(guān)注的人防車位如何處理，辦法指出經(jīng)人防主管部門審核確定為人防區(qū)域的車位，平時可由建設(shè)單位使用管理，收益歸建設(shè)單位所有。
該負責人介紹稱，按照人防車位的要求和定位，建設(shè)單位可以按照合理的標準向業(yè)主進行出租，收取相關(guān)的收益。對于個別企業(yè)出現(xiàn)的銷售人防車位的情形，該負責人直言人防車位是無法辦理獨立產(chǎn)權(quán)的，這也意味著無法確權(quán)和無法進行交易，有很大的風險。
此外，該辦法還明確了小區(qū)停車位的銷售要先滿足業(yè)主需要的要求，有效保障社區(qū)居民能夠優(yōu)先購買便利生活。
■關(guān)注焦點
1 如何維護業(yè)主權(quán)益？
停車位只對本小區(qū)業(yè)主銷售
“剛剛買完房沒有錢買車，也沒有車位需求，但以后條件好些的時候沒有車位了怎么辦？”面對部分業(yè)主的疑惑，《管理辦法》要求企業(yè)以公平、公開的銷售方式出售或出租項目停車位。
為保障本社區(qū)所有業(yè)主的購買權(quán)益，避免少數(shù)幾名業(yè)主囤積購置多個車位，該辦法結(jié)合業(yè)主購買停車位的漸進式需求特點，要求停車位配比不超過1∶1的社區(qū)，每套房屋業(yè)主只能購買本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一個停車位；配比超過1∶1且不超過2∶1的，對超出1∶1部分的停車位才可向業(yè)主出售第2個停車位。車位配比更高的則據(jù)此類推。
此外，對于小區(qū)的沿街商鋪等物業(yè)業(yè)主，則物業(yè)按照房屋建筑面積100平方米為一個單元計算，每一個單元可以購買一個停車位。
2 開發(fā)企業(yè)權(quán)益怎么保障？
備案3年后多余車位不限購買
要是業(yè)主一直不買停車位，是否意味著建設(shè)企業(yè)將一直持有？《管理辦法》對此也設(shè)置了一定的購買時限以保障建設(shè)方的權(quán)益。
《管理辦法》指出，對配比超過1∶1的小區(qū)，租售方案備案超過1年，項目已銷售完畢，仍有未售出停車位的，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置、報紙及房地產(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站公示60日（在此期間，未購買停車位的業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)），報房地產(chǎn)行政主管部門備案后，可將剩余停車位向業(yè)主出售多1個停車位。
租售方案備案超過3年的，在完成公示及備案等手續(xù)后，房屋業(yè)主購買停車位數(shù)量不限制。